📄 1. Документы и сделка — фундамент
Без этих бумаг квартиры как бы нет. Выучите в первую очередь.
Нет свежей выписки (не старше 7 дней) = нет сделки
Единый госреестр недвижимости
Главная база страны. Только здесь правда: кто собственник, ипотека, арест. Заказываем в Росреестре / МФЦ / Госуслугах.
Договор купли-продажи
Покупка готового жилья. Подписали → сдали в Росреестр → получили ключи и деньги. 80% сделок — в ППФ.
Предварительный ДКП
Фиксируем цену и срок выхода на сделку. К нему прилагается аванс / задаток.
Простая письменная форма
Договор распечатали и подписали сами, без нотариуса. Нотариус обязателен только при долях, детях, доверенности.
Долевое участие
Покупка стройки по закону. Деньги лежат не у застройщика, а на эскроу в банке. Защита от обманутых дольщиков.
Переуступка
Покупаете не квартиру, а право на недострой у другого дольщика. Дешевле, чем у застройщика, но проверяем долг и согласие банка.
Москва
кадастровый
объекта
Техдокументы
Экспликация + поэтажка — чертеж квартиры. Сравниваем с реальностью: нет ли сносов стен? Незаконная перепланировка = отказ в ипотеке.
Запрет на продажу
Ипотека, арест приставов, рента (живет бабушка), сервитут (проход через участок). Все видно в ЕГРН.
Органы опеки
Если собственник — ребенок, сделку разрешает опека. +2-3 недели. Ребенку обязаны купить не хуже.
Справки из диспансеров
Доказывают, что продавец адекватен. Обязательны, если продавец пожилой. Защита от оспаривания сделки.
Наследство, дарение, доверенность
Наследство — ждем 3 года (могут прийти другие наследники). Доверенность — только нотариальная, проверяем не отозвана ли.
Кадастр земли
ЗУ — участок, ОКС — дом. Нет межевания (границ) — банк не даст ипотеку, соседи заберут метры.
💸 2. Как передают деньги
💰 Аванс — безопасный
Передумали покупать → деньги вернули.
Продавец передумал → просто вернул.
Всегда пишите расписку!
🔥 Задаток — жесткий
Покупатель передумал → деньги сгорели.
Продавец передумал → возвращает в двойном размере.
Только письменно в ПДКП!
🏡 3. Земля и дом: ИЖС, СНТ, ЛПХ
ВРИ — вид разрешенного использования. От него зависит, можно ли прописаться и дадут ли ипотеку.
ИЖС
✅ Дом до 3 этажей
✅ Прописка
✅ Ипотека легко
Идеально для жизни
ЛПХ
✅ Дом + огород + куры
❌ Если в поле — строить нельзя!
Проверяем: приусадебный или полевой?
СНТ / ОНТ
✅ Дешевле на 30%
❌ Узкие дороги, свет по сезонам
❌ Прописка сложно, ипотека — редко
Кто управляет домом?
УК — наняли за деньги. ТСЖ/ТСН — управляете сами. ЖСК — старый кооператив. ЖК — жилой комплекс.
Коммуналка
ОДН — свет и вода в подъезде делят на всех. Капремонт — копите на будущую крышу.
Типы домов
МКД — многоквартирный, ИЖД — частный дом для одной семьи.
🏢 4. Учимся читать объявления
⬇️ ПЕРЕВОД ⬇️
🏠 Евродвушка 44 м² — кухня-гостиная + 2 спальни
🏢 5 этаж из 9, панель
🚿 Санузел раздельный
🌆 Лоджия застеклена
👤 СОБ = продает собственник
🕊️ св.пр. = продажа свободная, быстрая
Студия, Евро, Апартаменты
Студия — комната-кухня без стен. Евро-2 — кухня-гостиная + спальня, хит продаж. Апартаменты — НЕ квартира! Налог х4, без прописки, но на 20% дешевле.
Сталинка — Хрущевка — Монолит
Сталинка: потолки 3м, центр, дорого. Хрущевка: 5 эт, кухня 5м, дешево. Брежневка: с лифтом получше. Монолит: современный, теплый.
Сокращения
СОБ — собственник. с/у совм/разд — санузел. Л/Б — лоджия/балкон. 5/9 — этаж. ТОРГ — скинут 3-7%. 1 взр соб-к — идеал, один взрослый.
Черновая — White Box — Под ключ
Бетон: голые стены. White Box: оштукатурено, осталось обои. Под ключ: заезжай. Убитая / бабушатник: все менять, зато скидка 15%.
🕊️ Свободная / Прямая
Продал → забрал деньги → уехал.
2 недели, самый быстрый вариант
⛓️ Альтернатива / Паровоз
Рухнет одна — встанут все! +1-2 месяца.
💰 5. Ипотека и деньги
Аннуитет = каждый месяц одинаково. Дифференцированный = сначала много, потом мало.
Первоначальный взнос
Обычно 15-30%. Нет ПВ = выше ставка или отказ. LTV 80% значит банк дал 80%, ваши — 20%.
Полная стоимость кредита
Честная цена со всеми страховками. Смотрим только на нее, а не на красивую ставку в рекламе.
Проверка банком
Банк смотрит кредитную историю в БКИ (НБКИ, ОКБ). Просрочки = отказ. Титульный заемщик — главный, созаемщик — супруг в помощь.
Как платить меньше
Рефинансирование — уйти в другой банк под % ниже. Каникулы / реструктуризация — попросить паузу у своего банка.
Материнский капитал
Если им платили за квартиру — детям ОБЯЗАНЫ выделить доли! Не выделили — сделку оспорят. Всегда спрашиваем!
Программы и защита
Семейная 6%, IT, Дальневосточная 2%, Сельская 3%, Военная. Страховка титула — защита, если объявится наследник.
🏗️ 6. Новостройки: язык застройщика
дешевле на 30%
РНС есть?
дом готов
приемка!
ЕГРН
Кто строит?
Девелопер / застройщик — продает. Генподрядчик — кладет кирпичи. Проверяем застройщика по судам и срывам сроков.
Части ЖК
Очередь, корпус, секция (подъезд). Кладовка, колясочная, паркинг продаются отдельно, в цену квартиры не входят.
💼 7. Коммерция и инвестиции
Магазин 1
GLA 250м
Якорь
Пятерочка 400м
Кафе
GLA 150м
GLA / NLA — то, за что платят аренду. Остальное — коридоры.
Деньги арендодателя
OPEX — уборка, охрана (платят сверху). CAPEX — замена лифта. NOI — чистый доход (аренда минус все).
Готовый арендный бизнес
Магазин сразу с арендатором. Плюс: каникулы (1-3 мес бесплатно на ремонт), индексация +5% в год, депозит за 2 мес.
Инвестору
ROI — возврат в %. Окупаемость в Москве 18-25 лет. Флиппинг — купил убитую, отремонтировал, перепродал. Buy&Hold — сдаешь 10 лет.
Листинг, лид, комиссия
Эксклюзив — продаете только через него. Показ — просмотр. Лид — заявка. CRM — база. Комиссия — 2-5%.
✅ Чек-лист: 5 вопросов перед покупкой
- Выписка ЕГРН свежая? Кто собственник, есть ли ипотека, арест, маткап, наследство?
- Продажа свободная или цепочка? Если цепочка — кто последнее звено?
- Техплан = реальность? Нет ли незаконной перепланировки?
- Для стройки: ФЗ-214 + эскроу + РНС есть? Проверьте на наш.дом.рф
- Согласие супруга + опека (если дети) + ПНД/НД получены?
Сохраните статью и покажите агенту — вас уже не обмануть на терминах!
